Аренда квартиры в Таиланде на полгода и дольше

На полгода и дольше в Таиланде снимают кондо, апартаменты или дом по договору с владельцем. Кондо — отдельная квартира в многоквартирном доме с бассейном и охраной, которую сдаёт её собственник. Договор на год дешевле короткой аренды, но требует депозита, чаще всего за 2 месяца, плюс оплаты первого месяца вперёд. Электричество и воду платят по счётчикам отдельно от аренды, а условия фиксируют письменно до перевода денег. Цены и районы — в статьях по городам: Бангкок, Пхукет, Паттайя. Если вы едете на несколько недель или месяцев, удобнее отель, апартаменты с помесячной оплатой или Airbnb: они описаны в первой части гайда.

Кондо, апартаменты или дом

Кондо (кондоминиум) — дом, где каждая квартира принадлежит своему владельцу, а бассейном, лифтами и охраной управляет юридическое лицо дома. Квартиру сдаёт собственник или агент. Спросите, кто платит взнос на содержание дома, и запишите ответ в договор.

Апартаменты (апарт-дом) — здание, где все квартиры принадлежат одному владельцу или компании. Договор заключают с администрацией, комнаты дешевле, а тариф на электричество и воду назначает владелец. Сервисные апартаменты добавляют уборку и смену белья и стоят дороже.

Дом или вилла чаще встречаются на Пхукете и в Паттайе. Счётчики оформлены на дом, за бассейн и сад иногда платит арендатор: уточните заранее.

Срок договора и досрочный выезд

Обычно договор заключают на 6 или 12 месяцев. На год дешевле, а на 3–6 месяцев владельцы тоже сдают, но дороже: спросите цену сразу на свой срок, во многих объявлениях для разных сроков указаны разные цены. Депозит за 2 месяца и первый месяц вперёд просят почти во всех объявлениях, где условия указаны.

При досрочном выезде депозит по договору обычно сгорает. Если съезжаете за месяц-два до конца, владелец иногда возвращает часть. Если остаётся полгода, чаще всего шансов нет, и остаётся найти нового жильца: арендаторы передают договор преемнику, отдавая ему часть депозита, а остальное владелец возвращает после сдачи квартиры. Передачу согласуйте с владельцем письменно.

Где искать жильё

• DDproperty (откроется в новой вкладке), Hipflat (откроется в новой вкладке) и Propertyhub (откроется в новой вкладке) — каталоги кондо, домов и апартаментов, у первых двух есть английский интерфейс.
• FazWaz (откроется в новой вкладке) — кондо и дома, в основном на Пхукете и в Паттайе.

Агенты показывают несколько вариантов за день. Обычно их комиссию платит владелец, в Бангкоке это месяц аренды за годовой договор, поэтому арендатору такой поиск чаще бесплатен. Если агент просит комиссию с вас, узнайте размер до просмотра и запишите его.

Без просмотра квартиры деньги не переводите. Попросите документ о праве собственности на квартиру (в кондо он называется «อ.ช. 2») и паспорт или ID-карту, сверьте имена. Если сдаёт агент, спросите, от чьего имени он подписывает договор.

Договор и депозит

Что должно быть в договоре

Договор нужен письменный. По статье 538 Гражданского и торгового кодекса аренду недвижимости без подписанного письменного документа нельзя отстоять в суде, а договор дольше 3 лет без регистрации в земельном офисе действует только 3 года.

С 4 сентября 2025 года действует уведомление об аренде жилья, которое выпустило Бюро по защите прав потребителей (OCPB). Оно обязательно для апарт-домов и агентств. С частным владельцем кондо вы договариваетесь по Гражданскому кодексу, но договор с ним можно проверить по тому же списку. В договоре должны быть:

• имена и контакты сторон, адрес и описание жилья;
• опись мебели и техники с состоянием, приложенная к договору;
• срок аренды с датами начала и окончания;
• цена, способ и срок оплаты;
• тарифы на электричество, воду и услуги со способом расчёта;
• сумма депозита и предоплаты;
• условия досрочного расторжения.

Апарт-дом или агентство составляет такой договор на тайском языке в двух экземплярах. Входить в квартиру без предупреждения им нельзя, кроме аварии, а условие договора против уведомления не действует. При нарушении звоните на горячую линию OCPB 1166: нарушителю грозит до 1 года заключения или штраф до 200 000 THB.

С частным владельцем досрочный выезд, ремонт и возврат депозита зависят только от договора: впишите эти пункты явно. Договор часто пишут на английском или сразу на двух языках: подписывайте только ту версию, которую понимаете.

Депозит: сколько и как вернуть

При договоре на год чаще всего берут депозит за 2 месяца и оплату первого месяца вперёд. Апарт-дому и агентству запрещено брать депозит и предоплату вместе больше чем за 3 месяца аренды при помесячной оплате. Если жильё не повреждено, они возвращают депозит в течение 7 дней после окончания договора.

У частного владельца срок возврата пишется в договоре, и на практике он длиннее: встречаются 30 и 60 дней, а деньги возвращают в последний день срока или позже. Удерживают чаще всего чистку и мелкий ремонт, из депозита также могут вычесть последние счета за электричество и воду. Срок возврата впишите в договор до подписания.

Чтобы вернуть депозит:

• при въезде сфотографируйте и снимите на видео каждую комнату, технику, мебель и дефекты, отправьте файлы владельцу в мессенджере. По статье 561 кодекса без описания состояния, подписанного обеими сторонами, считается, что вы получили исправное жильё, и доказывать прежние повреждения придётся вам;
• запишите в договор сумму депозита, срок возврата и способ: наличные или перевод на счёт;
• сохраняйте расписку или перевод за депозит и за каждый месяц аренды;
• за 30 дней до выезда напомните владельцу дату и договоритесь о времени осмотра.

Если платите депозит из-за рубежа, способы перевода описаны в статье «Как платить в Таиланде».

Электричество и вода

Электричество в Бангкоке поставляет MEA, в провинциях (включая Пхукет и Паттайю) — PEA. С квитанции за сентябрь 2026 года для жилья действует новый тариф; для тех, кто потребляет больше 150 кВт·ч в месяц, он такой:

Потребление за месяц	Цена за единицу, THB
1–200 кВт·ч	3,00
201–400 кВт·ч	4,1584
от 401 кВт·ч	4,3583

В счёте к этим ставкам добавляются корректировка Ft, месячный сбор и НДС 7%. Средняя цена по всем потребителям — 3,86 THB за кВт·ч. Жилой тариф теперь распространён и на жильё без постоянной домовой книги, если жить там постоянно и платить за электричество не меньше 6 месяцев.

Апарт-дом и агентство не вправе брать за электричество и воду больше, чем берёт поставщик. Частные владельцы, а на практике и многие апартаменты, назначают свою ставку: арендаторы называют 5–10 THB за кВт·ч, на Renthub у станций метро Бангкока медиана 8 THB, на Пхукете в объявлениях 6–8 THB. Это заметно выше тарифа поставщика. Попросите суммы счетов за прошлые месяцы: по ним видно, сколько выходит с кондиционером. Запишите в договор ставку в батах за единицу или условие «по счёту поставщика».

Воду считают по счётчику. В Бангкоке MWA берёт 8,50 THB за кубометр до 30 кубометров в месяц. В Паттайе и на Пхукете PWA берёт 10,20 THB за первые 10 кубометров, 16 THB за следующие 10 и 19 THB за следующие 10. Владельцы берут больше: на Renthub у метро Бангкока медиана 18 THB за кубометр, на Пхукете в объявлениях 15–35 THB или 240 THB с человека в месяц.

В день въезда сфотографируйте счётчики электричества и воды вместе с номером квартиры и отправьте фото владельцу: с этих показаний считают первый счёт.

Уведомление TM30 после заселения

Уведомление TM30 о том, что в жильё заселился иностранец, в течение 24 часов подаёт владелец. Договоритесь об этом до подписания договора и попросите копию подтверждения: её спрашивают при продлении безвиза и при других визитах в иммиграцию. На практике новая TM30 нужна после каждого возвращения из-за границы. Если владелец не подаёт, уведомление можно подать самому: как это сделать и что бывает со штрафом, описано в статье о TM30.

Проверьте всё перед заселением

На осмотре проверьте кондиционеры, горячая вода, напор, плесень в шкафах и на стенах, замки, окна и москитные сетки. Проверьте, как работают ключ-карта и парковка. До того как отдать деньги и получить ключи, сверьте с владельцем сумму и тарифы.

0 из 9 выполнено

Начать заново

Сверить имя в документе о собственности с паспортом или ID-картой того, кто сдаёт.Зафиксировать договорённости письменно до оплаты.Записать в договор сумму депозита, срок и способ его возврата.Записать в договор тариф на электричество и воду в батах за единицу.На осмотре сфотографировать каждую комнату, технику и дефекты.Сфотографировать показания счётчиков в день въезда и отправить владельцу.Сохранить расписку или перевод за депозит и каждый месяц аренды.Попросить владельца подать TM30 и прислать копию подтверждения.Записать, какие ключи и контакты получили при заселении.

Отметки сохраняются только в этом браузере.

Частые вопросы

На какой срок заключают договор?

Обычно на 6 или 12 месяцев, на год дешевле. На срок до нескольких месяцев удобнее отель, апартаменты с помесячной оплатой или Airbnb от 30 ночей: они описаны в первой части гайда.

Что такое кондо?

Квартира в многоквартирном доме, где у каждой квартиры свой владелец, а общим бассейном, охраной и лифтами управляет юридическое лицо дома. Снимаете вы у владельца квартиры.

Можно ли снять жильё без посредников?

Да. Апартаменты сдаёт администрация здания, а кондо и дома часто выставляют сами владельцы. Перед оплатой сверьте документ о собственности с паспортом того, кто сдаёт.

Какой депозит берут и когда его возвращают?

При договоре на год чаще всего депозит за 2 месяца и первый месяц вперёд. Апарт-дом или агентство обязаны вернуть депозит в течение 7 дней, если жильё не повреждено. У частного владельца срок записан в договоре и часто составляет 30–60 дней.

Кто платит за электричество и воду?

Арендатор, по счётчикам, отдельно от аренды. Официальный тариф с сентября 2026 года — 3 THB за кВт·ч для первых 200 единиц в месяц, а владельцы часто берут 5–10 THB. Запишите ставку в договор.

Дают ли визу за аренду жилья?

Нет, договор аренды не даёт права жить в Таиланде. Срок пребывания определяет виза или безвиз: варианты в разделе «Визы», для долгой жизни — виза DTV.

Материалы о жилье Города